中古住宅を購入してリノベーション、費用を抑えながら理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢です。しかし、税制上の優遇措置を理解していないと、損をしてしまう可能性があります。この記事では、2025年現在における、リフォームや中古住宅購入に関連する税制改正の最新情報を分かりやすく解説します。

本記事では、平成26年度の税制改正大綱を元にした情報が記載されていますが、税制は頻繁に改正されるため、必ず最新の情報を国税庁のホームページや税理士などの専門家にご確認ください。

1. 税制改正大綱とは

税制改正大綱とは、税金に関する法律の改正案のようなものです。税制改正は通常、毎年1月～3月ごろの国会で審議され、可決、公布となり、4月1日に施行というのが一般的な流れとなります。この国会審議に先立って、政府与党が毎年12月中旬あたりに発表するのがこの税制改正大綱です。つまり、現段階では、上記の通り改正案の段階ですので、正式には3月末ごろまでに決定されることとなります。2025年現在、税制改正は、社会情勢や経済状況に合わせて毎年見直されています。最新情報を常にチェックすることが重要です。

2. 2025年の税制改正大綱の概要：リフォーム・中古住宅関連

このページをご覧のみなさまは、ご自宅のリフォームや、中古住宅のご購入をお考えの方が多いかと思いますが、2025年現在において注目すべきリフォームや中古住宅に関する税制改正のポイントは、以下の通りです。ただし、これらの情報は確定情報ではないため、必ず専門家にご確認ください。

• 住宅ローン減税の拡充: 中古住宅取得後のリフォームに対する住宅ローン減税の適用範囲が拡大される可能性があります。
• 省エネ・ZEHリフォームへの優遇: 省エネ基準適合住宅へのリフォームや、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）化リフォームに対する税制優遇措置が強化される可能性があります。
• 長期優良住宅化リフォームの推進: 長期優良住宅化リフォームを行った場合、固定資産税の減額や、投資型減税などの優遇措置が受けられる場合があります。

以下、各項目について、解説させていただきます。ただし、具体的な制度内容や適用条件は、今後の政府発表や税制改正大綱をご確認ください。

3. 中古住宅取得後の耐震改修における住宅ローン減税

税制上、住宅の取得に関しては、様々な特例がありますが、中古住宅の場合、新築のものと比べ、すこし要件が厳しくなっており、新築住宅の要件に加えて、次のいずれかに該当しなければなりません。

＜各種特例とは？＞
◆ 住宅ローン控除
◆ 住宅取得等資金の非課税（2025年時点での非課税限度額は要確認）
◆ 住宅取得等資金の相続時精算課税の特例
◆ 不動産取得税の軽減措置

＜中古住宅の要件とは？＞
(1) 建築後の年数が次の年数以内であること
・耐火建築物（主にマンション）　⇒　20年以内 (※年数は要確認)
・耐火建築物以外（主に木造）　⇒　25年以内 (※年数は要確認)
(2) 住宅取得等資金の非課税（2025年時点での非課税限度額は要確認）
(3) 住宅取得等資金の相続時精算課税の特例

このうち(2)の要件に着目していただきたいのですが、この耐震基準については、既に満たしているものでなければ適用を受けることができません。つまり、中古住宅を取得した後に、耐震改修工事を行っても、各種特例の適用が受けられないというのが、過去の状況でした。

この点が今回の税制改正大綱で、取得後に耐震改修工事をしても、住宅ローン控除の適用を受けることができるようになりました。ただし、次の要件を満たしていることが必要です。（※2025年時点での要件は必ず確認してください）

(1) 取得前に、耐震改修工事の申請をしていること (※2025年時点での要件は必ず確認してください)
(2) 住み始める日までに、耐震改修工事が完了していること (※2025年時点での要件は必ず確認してください)

つまり、耐震改修工事自体は、中古住宅取得後でもいいのですが、取得前に工事の申請をしておかなければならないため、どちらにしても、事前の対応が大切です。

(注) 不動産取得税の課税標準の特例については、税制改正大綱の文章では、(1)の要件の記載がありませんが、おそらく同様の内容という理解で問題ないものと思われます。

4. 宅建業者によるリフォーム住宅の登録免許税軽減

中古住宅の流通促進のため、宅建業者が買取ってリフォームした住宅に対する税制優遇措置があります。2025年時点での税率や要件は必ず確認してください。

ⅰ. 現在の税率

現在、中古住宅（建物）を取得し、その登記をした場合の登録免許税は次のようになっています。

◆ 原則　⇒　2.0％ (※2025年時点での税率は必ず確認してください)
◆ 軽減税率　⇒　0.3％ (※2025年時点での税率は必ず確認してください)
※両方とも、固定資産税評価額に対して、かけられる税率です。

ⅱ. 改正の内容

次のような順序で、中古住宅の売買が行われた場合は、登録免許税の税率がさらに軽減される場合があります（※2025年時点での税率は必ず確認してください）。

売主　⇒　宅建業者　⇒　一定のリフォーム　⇒　買主

つまり、個人間で直接売買をせず、一度宅建業者が買い取り、一定のリフォームをした後、エンドユーザーに販売する場合ということです。

また、この一定のリフォームについて、詳細な内容は不明ですが、ただ単に壊れている個所を修繕する程度のリフォームではなく、何かしらの質の向上が図られるリフォームに対して適用が受けられるものと考えられます。2025年現在では、省エネ性能の向上や、長期優良住宅化リフォームなどが対象となる可能性が高いと考えられます。

また、この一定のリフォームについて、詳細な内容は不明ですが、ただ単に壊れている個所を修繕する程度のリフォームではなく、何かしらの質の向上が図られるリフォームに対して適用が受けられるものと考えられます。2025年現在では、省エネ性能の向上や、長期優良住宅化リフォームなどが対象となる可能性が高いと考えられます。

ⅲ. 注意点

上記軽減税率を受けるためには、一定の要件を満たす必要があります。2025年時点での要件は、必ず専門家にご確認ください。

今回の税制改正大綱はあくまで改正案ですので、今後の実際の法律の成立には注意していく必要がありそうです。

5. まとめ：税制優遇を賢く利用し、理想の住まいを実現

リフォームや中古住宅購入に関する税制優遇措置は、住宅取得を支援するための重要な制度です。しかし、制度の内容は複雑で、要件も細かく定められています。税制改正は頻繁に行われるため、常に最新の情報をチェックし、専門家のアドバイスを受けながら、賢く制度を活用することが大切です。2025年、理想の住まいを、賢く手に入れましょう。

(注) 本記事は、2024年5月時点の情報に基づいて作成されています。税制は頻繁に改正されるため、必ず最新の情報を国税庁のホームページや税理士などの専門家にご確認ください。

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