実例から問題点を検証してみる

＜参考例＞
30代夫婦、70㎡、3LDKのマンション購入を都内で検討（自己資金500万円）
市場価格　新築マンション購入：6000万円
中古マンション購入（築20年）：4000万円
（物件価格3000万円＋リフォーム1000万円）

前提条件

• ※2025年1月1日現在の金利を適用しています。
• ※フラット35Ｓは、当初10年間0.25％の金利優遇を適用しています。
• ※リフォームローンは無担保、無保証人が前提です

問題点

• ●ローンを２種類組まなければならない（住宅ローン、リフォームローン）
• ●リフォームローンの限度額は1000万円（無担保・無保証人）に増額されたものの、金利が高め
• ●リフォームローンの金利が比較的高く、月々の返済額が高くなる
• ●同様に162,700円の返済額であれば、新築では5000万円以上借入ができ、自己資金500万円と合わせれば5500万円で、新築マンションも購入できる（ただし、立地や広さの条件が変わる可能性あり）

中古戸建て住宅を購入し、リフォームローンを組む場合は余計に複雑

中古マンションの購入と比較し、中古戸建てを購入し、リフォームローンを利用する場合は、もっと問題が複雑化します。
確認申請認可や検査済み証の有無、建物の状況、リフォームをする施工会社の信用が加味され、リフォームローン自体が組みにくいの現状です。以下、問題点を列挙すると、

• ・S56.6.1以前の旧耐震基準の構造のものは原則不可
• ・新耐震基準のものに構造補強すると、他のリフォームも入れて1000万円という上限がきつい。（1500万円以上かかる場合の方が多い。）
• ・建築確認申請のみならず、検査済証の取得が前提（無い住宅が多い）
• ・増築・改築で違法建築のものは不可（これも多い）
• ・施工会社の審査が厳しい（決算状況がよくない零細な施工会社は不可）

まとめ

中古住宅購入とリフォームは、初期費用を抑えつつ、個々のライフスタイルに合わせた住まいを実現できる魅力的な選択肢として、2025年現在ますます注目を集めています。情報技術の進化、金融商品の多様化、国を挙げたリフォーム推進政策などが市場を成熟させていますが、新築以上に注意すべき点があるのも事実です。

中古住宅購入におけるローンとリフォームの重要ポイントを解説してきました。特に重要なのは、綿密な資金計画と将来を見据えた視点です。

住宅ローンに関しては、新耐震基準を満たしているかの確認が不可欠です。住宅性能表示制度を活用し、建物の性能を可視化することで、安心して購入判断を下せます。

リフォームローンですが、2025年現在、その選択肢は広がっています。借入限度額の拡大、返済期間の長期化、金利の低下など、利用しやすい環境が整いつつあります。ただし、金融機関によって条件が異なるため、複数の金融機関を比較検討しましょう。省エネリフォームや耐震リフォームなど、特定の条件を満たす場合は、優遇金利や補助金を積極的に活用しましょう。

将来的な価値向上も視野に入れ、リフォームを検討することが大切です。断熱性能を高め光熱費を削減したり、将来的な売却価値を高めたりすることも可能です。間取り変更や水回りのリフォームでは、将来的な家族構成やライフスタイルの変化を考慮し、柔軟に対応できる設計を心がけましょう。

リフォームローン利用時の注意点として、まず、リフォーム費用は物件の状態や工事内容によって大きく変動するため、複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。見積もり内容をしっかりと確認し、不明な点があれば業者に説明を求め、実績や評判を確認し信頼できる業者を選びましょう。

リフォーム市場の拡大に伴い、悪質な業者による詐欺被害も増加しています。高額なリフォーム費用を請求したり、手抜き工事を行ったりする業者も存在します。契約前に契約書を隅々まで確認し、納得できるまで契約をしないことが大切です。消費者センターや弁護士などの専門機関に相談することも有効です。

中古住宅購入とリフォームは、新築物件に比べて自由度が高く、個性を表現しやすいというメリットがあります。自由度の高さゆえに、計画段階で目標を定め、予算管理を徹底することが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、理想の住まいを実現するためのロードマップを作成し、後悔のない選択をしましょう。

リフォームに関するご相談は、こちらからお気軽にお問い合わせください。