中古住宅の物件情報の収集をする際、あまり着目されませんが大事なのが『取引態様』の種類です。『取引態様』とは『その物件がどのような契約体系で売りに出されているのか』ということです。

不動産取引は、主に3つの『取引態様』にて取引される

大きくわけて3種類の『取引態様』によって、買主が仲介手数料を支払う必要があるかないかが決まります。ではその3種類についてご紹介します。

１．【売主】(主に不動産会社が自分で持つ物件を直接取引する)

消費税：あり　※売主が不動産会社の場合
仲介手数料：なし
不動産会社が個人から物件を購入し、リノベーションなどを施してから買主に販売するケースが多いようです。取引形態は《企業×個人》になるため、消費税が課税されます。ただし“仲介”はしていないので、仲介手数料はかかりません。

２．【代理】(代理人が売主と同等の権利をもち取引する)

消費税：なし　※売主が法人の場合は建物のみ課税されます。
仲介手数料：なし　※場合によっては必要になる場合があります。
売主代理は、個人の売主に物件の売買をすべてまかせられた代理人が立てられている場合を指します。ほとんど見かけない態様ですが、この場合売主が代理人(不動産会社)に手数料を支払いますが、買主には発生しないことが大半です。売主が個人であれば、消費税の課税はありません。

３．【仲介】(売主と買主の間に入って不動産の仲介取引をする)

消費税：なし
仲介手数料：あり ※『取引態様』のほとんどが【仲介】(媒介)
物件の売買で最も多い『取引態様』が【仲介】(媒介)です。不動産仲介会社が売買の仲介を依頼され、買主を探して売買するというスタイルで、ほとんどの不動産取引は【仲介】(媒介)です。仲介手数料は発生します。ただし売主が個人の場合、消費税は課税されません。

仲介手数料とは？

不動産会社との媒介契約を結ぶことにより、成功報酬として発生する手数料です。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売買先を探す活動を開始。この活動に対する報酬として、仲介手数料が発生するしくみとなっています。

不動産の仲介手数料は《物件価格の3％＋6万円＋消費税》と宅地建物取引業法で定められています。　※取引物件価格(税抜)が400万円超の場合

不動産会社の具体的な営業活動は、以下の内容になります。

営業活動に対する成功報酬

不動産会社と媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売買のため不動産情報サイトに情報を掲載、新聞折り込み広告を手配、チラシのポスティングをしたりするほか、購入検討者の物件見学に立ち会ったりなどの販売活動を行います。この活動の報酬は、売買が成立したうえで支払われる「成功報酬」。物件の売却や購入の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合仲介手数料は請求されません。

各種手続きの代行費用

不動産会社の【仲介】という役割は、売主と買主の間に立って両者の契約を成立させることです。売却物件の販売活動だけでなく、売主と買主の契約条件の調整、契約書類の作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなども行っています。これらの活動に対する報酬も仲介手数料に含まれます。

ただ、この仲介手数料は上限が決まっているとはいえ、たとえば5千万の物件の3％となると、150万円になります。この仲介手数料の有無は大きいので、必ずチェックしましょう。

『取引態様』は、必ず各物件の「物件概要」に明記されています。そのほか、「物件概要」には築年数や用途地域など、見逃してはいけない内容がたくさん記載されています。
次回は、物件概要の読み取り方について解説します。

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