築20年～築30年
戸建住宅リノベーション成功への道

～築20年を過ぎた住まいでリノベーションする際のポイントと実例をご紹介！

築20年～築30年の戸建住宅リノベーション
住宅の性能そのものを良質化するリノベーションがポイント

提供：株式会社住まいと街設計事務所　代表取締役　川道恵子

バブル時代前後は、新築時の状況によってリノベーション方針の検討のポイントが異なります。新築時の設計や工事費の打合せ時の状況は、どうだったか思い出してみてください。

Ａ　予算に余裕があって、ある程度希望通りに、或いは設計士や工務店が薦める内容でスムーズに計画が進んだ。

→建具や仕上げ材、キッチン等に比較的グレードの高い材料を使っている可能性があります。昨今は、価格を抑え、使い勝手も考えた新建材の建具等の開発が進みました。
まずは、リノベーションの目的を明確にして、新築時の重厚感本物志向を残すか、使い勝手を優先するか、根本的な方針を整理しましょう。

例）「窓枠」
飾りレリーフ付の立派なものに、断熱効果のための内窓を設けるとなると、窓枠が活きなくなる場合があります
例）「キッチンの扉の面材」
高級仕様の木質系の材料を使っていると、箇所によっては熱や湿気で傷んでいたり、扉自体の重みで蝶番がすぐにゆるんだりしていませんか？　工事上簡単なのは、そっくり取り替える事ですが、材料自体が高級である場合、部分的に修理したりして使い続けるという選択肢もあります。ところが施工会社によっては、そうした部分修理のノウハウがなく、最新の手軽な商品への取り替えを薦めようとする場合もあります。　施工会社が抱えている職人や取引先メーカーによって、薦める内容や価格が異なる可能性があります。

まずは、絶対に残したい物、変わってもよいものを整理しておきましょう。仕分けの仕方として、来客が使う客間等のスペースは昔の仕様を残し、寝室や家族専用の部分は割り切って、使い勝手重視で考えてみるのもよいでしょう。

Ｂ　新築の際に、建築費を予算に合わせる為に、仕様を変更したりして苦労した記憶がある。

→見える箇所、見えない箇所に限らずその当時はグレードを抑えた可能性があります。希望するリノベーション項目以外にも手を入れるべき箇所があるかも知れません。専門家に図面を一通りみてもらって、機能、仕様をアップする必要の有無をチェックしてもらうと良いでしょう。

築26年戸建てリノベーション前、リノベーション後

築26年リノベーション前、リノベーション後

築20年～築30年戸建住宅

性能維持する為のリノベーションが重要

ポイント1.　「耐震性」を要チェック
ポイント2.　「省エネ性能」は、現在の標準に合わせることで快適な生活が望める
ポイント3.　手すりの設置など、将来のことも考え「バリアフリー」も重要

平成12年に住宅性能表示制度が制定され、耐震性、省エネ性、遮音性等々、住宅の性能についての基準が明確化されました。見た目やふるさを更新するだけでなく、住宅の性能事態を良質に維持していく為のリノベーションを考える事も大切です。
例えば

「耐震性」の実態を把握するために、耐震診断を受ける。耐震力に問題があれば必要な補強を行う

「断熱性能」を上げる工事により省エネ性をアップさせる

夏は暑く冬は寒いという悩みを抱えているお宅は多いです。断熱に対する住宅仕様はこの数年たいへん進歩しています。例えば　窓の仕様も当時は単板ガラスが当たり前、二重サッシはあまり普及していませんでした。壁の断熱工事や窓ごとの取り替えはコストが膨らみます。ガラスのみの取り替えや内窓工事で、窓の断熱効果を高めれば、居室の断熱性はかなり改善されます。ペアガラス等１つのサッシに取り付ける場合は、開け閉めが重くなるので、気を付けましょう。また、熱伝導率がアルミより低い樹脂枠が主流になってきました。窓ひとつとっても断熱の方法はいくつもあります。開け閉めが多い、ベッドの傍等、使い勝手や暮らし方を考えて選択しましょう。

「バリアフリー」

シニア世代が安心して健康に住める住宅は、健康寿命の長期化に繋がります。手すりの設置や段差の解消を検討しましょう。

築20年～築30年戸建住宅

リノベーションするべきポイント

建材・内装材

建物の材料は、この20年で種類も豊富になりました。ここでは「フローリング」を例にリノベーション方針について記載します。20年経てば、傷やふくれもかなり生じている時期です。完全に張り替えるか、補修で対応するかの判断ポイントは、いくつかあります。
まず、床暖房を計画している場合は、張り替えが前提となります。また、木質素材の場合は、一度張り替えても日差しや湿度、その上での家具の移動といった環境で、経年劣化は防げないとも言えます。しかし、日差しを遮る工夫（窓のガラスを変える）や壁の断熱や湿度調整機能と組み合わせる事で、今後は劣化を軽減できる可能性もあります。要は、材料そのものだけでなく、その他の工事計画との組み合わせも検討しながら、方針を決める必要があるのです。
最近は、表面に特殊な印刷をしたシートで覆った傷つきにくいフローリングも出ています。またコーティングという方法で、フローリング自体を守り、ワックスフリーでお掃除もしやすくするという選択肢もあります。20～30年前には存在しなかった建材もたくさんありますので、どんな機能の商品や材料があるのかを知る事からスタートしましょう。

工事着手後の費用発生

必要な部材や、アスベスト等の処分費等、工事が始まって既存部分を撤去してみないと、具体的な金額が算出できない項目があります。予算には少なからず余裕をもっておきましょう。

築20年～30年の戸建住宅リノベーション事例を見る

築20～30年となると、少し大掛かりな工事となる場合もあるでしょう。使う材料や仕様の変更、また間取りの変化等により、知らないうちに法令違反の建物になってしまう可能性も考えられます。ただ言われた通りに施工する会社ではなく、法令上のチェックもできるリノベーション会社を選ぶことが非常に大切です。
建物の適法性は、資産価値の評価に影響してきます。次のライフステージの段階で、売却等の選択もあるかも知れません。違反建築物は、購入者に融資がつかない主な原因の一つになり得ます。そして何よりも、安全面での危険があります。
つまり建物自体の適法性を充分理解したリノベーション会社を選ぶことが安全ということがいえます。

◆増築減築の注意点
増築の場合、建ぺい率・容積率がオーバーしないか、高度地区等の高さ制限を超えないか等、法令上のチェックが必要です。建てた時と規制が変わっている場合もあります。そのため、建築全体がわかる専門家に相談することをおすすめします。減築の場合は、構造上支障が無いかが重要です。建物は柱や梁、壁のバランスで耐力を保持していますので、構造のわかる専門家とあわせて相談ができる事が大切です。