築30～40年の建物は、構造が旧耐震基準と新耐震基準の移行期にまたがっています。

建物の安全性の程度によっては、リノベーションにかける費用のバランスも考慮する必要があります。 まずは以下のＡ又はＢのいずれか該当する項目でチェックを進めてみてください。

上記で【※】に該当した場合は、今後、管理組合の話し合いによって耐震改修や建替えが検討され実行される可能性があります。耐震改修の場合、修繕積立金では費用が不足する事も多く、各所有者で費用を出し合う場合があります。
その時の為の資金をどうするか、リノベーションの資金計画と併せて考えておきましょう。

「ライフプラン」

今後のライフプランに則ってリノベーションを考えましょう。

• □１．高齢で夫（妻）に先立たれ独り暮らし。介護してくれる家族との同居を検討
　→介護しやすいプランであると共に、介護する同居人の居住性も配慮しましょう。
• □２．自立した生活を送るため、介護レベルが進んだら売却か賃貸にして施設へ入るつもり
　→あまり特殊なプランにリノベーションしてしまうと、売却や賃貸時に購入者や借家人の
　　対象が狭くなります。個性的な住まいにする場合は可変性を持たせておきましょう。
• □３．リノベーションの費用は確保しているが、今後の生活資金も確保しておきたい
　→資金計画も大切なポイントです。シニアの場合も補助金やシニア向けの
　　融資制度があります。
• □４．子供（別居）が費用を負担してくれるという
　→贈与にならないように留意しましょう。

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ポイント１「配管」

住戸の床下には、給水給湯排水管ガス管が通っています。これらを新築以降改修した記録はありますか？
もし、記憶が曖昧だったり記録が見当たらない場合は、管理会社（管理組合）に問い合わせてみましょう。
床下の配管は専有部分であっても管理組合主導で全戸一斉に補強している可能性があります。補修から年数が経っている場合、リノベーションの際にはフレキシブル管に変えた方が、より安心です。今後の手法については、専門家に確認・検討してもらい、撤去、新設に支障が生じないような計画をたてましょう。
共用の縦管の取り替えもこの築30年～40年の時期に行うケースが多いようです。点検口を塞がないプランニングをしましょう。塞いでしまうと、撤去と復旧に余分な費用がかかってしまいます。

ポイント２　「音」

この時期の建物は、管理規約でカーペットをフローリングに変える事を禁じているケースが少なくありません。下階への音の影響を防止する為です。
フローリングの遮音性能も建築当時より良くなっていますので、管理組合で話し合えば規約の変更も可能かもしれません。

ポイント３　電気通信インフラ・電気容量

浴室暖房乾燥機、電磁調理器（IHクッキングヒーター）等の電気設備を追加設置する際は、電気容量のチェックが必要です。1戸に対しての電気容量には限界があります。管理規約で上限を決めている場合もあるため、管理組合（管理会社）に事前に確認をしておきましょう。
例えば、居室2室をまとめて1室に広くし、エアコンを一台にまとめて能力の大きいものにしたい場合、既存の配線では対応できない場合もあります。電気工事で対応できるかどうか、間取りの変更プランと並行して検討しましょう。

ポイント４　「省エネ性能」

築年数が経った建物では、夏は暑く冬は寒い、或いは北側の居室の結露に悩まされているお宅が多いです。
玄関扉、窓サッシは共有部分ですので、勝手に取り替える事はできません。そんな場合に有効なのは、内窓サッシの取付けです。専有部分の工事なので自由に行え、居室の断熱性はかなり改善されます。ただし、既存のサッシが換気孔付の場合は注意しましょう。給気や24時間換気の機能を塞いでしまう計画はNGです。
また、窓だけでなく、壁の断熱材も変える事で、住戸内の温度差を減らせれば、ヒートショックの予防にも繋がります。

ポイント５　「防犯」

築30年以上はオートロックでない物件も多いです。高層階であっても屋上からバルコニーづたいに窓から侵入されるケースが少なくありません。その意味で内窓の設置は断熱効果のみでなく防犯効果も期待できます。

ポイント６　「床の段差」

築20～30年をご参照ください。

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