まずは、できるだけ詳細に図面や仕様を確認することから始めると良いでしょう。この時期に建築した施工会社やデベロッパーが現在は存在しないというマンションも多いです。
資料が充分でない場合でも、検討の早い段階から専門家に相談して、管理会社への問い合わせや図面の確認から始めていく事をお勧めします。

以下は、まずはチェックしておきたい項目の例です。

• □　直天・直床（ジカテン・ジカユカ　※1）の有無　　水廻りのみ二重床の場合もあります
• □　壁断熱の仕様、施工状況
• □　床スラブの厚さ
• □　電気容量　40Ａ→60Ａにアップ可能かどうか
• □　給排水・ガス経路（専有部分内から共用まで）
• □　共用部分の大規模修繕履歴、今後の予定
• □　管理規約・使用細則

図面等を参考にして、予め出来る事と出来ない事を整理しましょう。 建物の内容を把握することで、リノベーション計画の方向性と注意点が見えてきます。
※１　直天（ジカテン）・・・コンクリートスラブ下に天井を下げずに直接天井仕上げをする方法
　　　直床（ジカユカ）・・・コンクリート床スラブの上に空間を設けずに直接居室の床を仕上げる方法

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ポイント１　床の段差

床に段差がある場合、概ね、水廻りが廊下や居室よりも高くなっていると思います。これは、排水勾配を確保する為で、縦管までの距離が遠ければ遠い程、勾配を保つ為に高さが必要になるからです。
間取りの変更によっては、排水の縦管と水廻りの距離を近づける事で勾配高さが小さくなり結果的に床の段差を減らせるかもしれません。
なかには、専有部分の配管が一部床スラブを貫通して、下階の住戸の天井裏を通っている場合があります。その場合、もしも配管の取り替えや点検を必要とする場合は、下階の住民の方の協力も必要になる場合がありますので事前に設備図面や矩計図、平面詳細図等を専門家に確認しておいてもらうと安心です。
このような場合は、下階の購入者へ事前に重要事項説明がなされているはずですが、購入者と住んでいる人が同一とは限りませんし、20年以上経っていると新築分譲当時の書類が不明になっている事も考えられますので、関係住戸への説明力もリノベーション会社のスキルとして大切です。

ポイント２　音

間取りを変更する場合は、「音」に注意が必要です。
下階への生活音の伝わり方が異なり思わぬ影響が生じる事があります。例えば今まで寝室にしていた部屋をダイニングにする事で１日中、家族の生活音が下階に伝わり、居住者にとってストレスとなることも考えられます。
そのような事も想定し、フローリングの遮音性能のグレードをアップさせる事も検討してみましょう。

ポイント３　電気通信インフラ・電気容量

電話回線、テレビ端子も入居当時の数や位置では、現在の暮らし方とは大きく変化しています。家族構成も変わっている時期ですので、通信インフラについても検討されることをおすすめします。
浴室暖房乾燥機、電磁調理器等（IHクッキングヒーター）は、20～30年前の建物ではまだ設置されていない建物も多いと思われます。
1戸に対しての電気容量には限界があるため、電気設備を追加設置する際は、電気容量のチェックが必要です。管理組合（管理会社）に事前に確認をしておきましょう。新築時の電気設備によっては、管理規約で上限を決めている場合もあります。

居室２室をまとめて１室に広くし、エアコンを１台にまとめて能力の大きいものにしたい場合、既存の配線では対応できない場合も考えられます。
電気工事で対応できるかどうか、間取りの変更プランと並行して検討しましょう。

ポイント４　照明計画

20～30年前は、直天直床の建物も多く建築されました。従って、直天でかつ天井高さに余裕がない場合は、照明の位置を変えたり、ダウンライトを新たに設ける事は難しいと考えましょう。
そのかわりに天井の壁廻りで間接照明にしたり、照明器具を調光式のタイプにするといった事で、効果を工夫できます。

ポイント５　省エネ性能

昨今、大きく仕様が進んだもののひとつが、省エネ性能です。
築年数が経った建物では、夏は暑く冬は寒い、或いは北側の居室の結露に悩まされているお宅が多いのではないでしょうか。
玄関扉、窓サッシは共有部分ですので、個人で勝手に取り替える事はできませんが、内窓サッシの取付けであれば、専有部分の工事なので自由にできます。内窓工事で居室の断熱性はかなり改善されます。
既存のサッシに換気孔が付いている場合などは、その換気孔を塞いでしまうような計画はNGです。折角の給気や24時間換気の機能が損なわれてしまうため注意しましょう。

窓を内窓にするだけでなく、壁の断熱材も変える事で、住戸内の温度差を極力少なくすると、ヒートショックの予防にもなります。

この築年のマンションでは、住宅設備の古さに目がゆきがちなので、それらを単に取り替えるだけのリノベーションで終わりがちです。しかし、年齢的にはシニアライフを意識した間取りの変更、あるいは、少し先にそうしたリフォームを行う事を予定したバリアフリー対策等も併せて検討してみてはいかがでしょう。
いざ必要になって慌てて工事をするよりも、体力気力が十分なうちに、大掛かりな工事をすませておくと安心です。
シニア向けの提案や細かい配慮ができる専門家に相談すると良いでしょう。

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