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税理士が教える!平成26年度税制改正大綱について

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1. 税制改正大綱とは

平成25年12月12日に、平成26年度の税制改正大綱が発表されました。
そもそも税制改正大綱とは何かといいますと、税金に関する法律の改正案のようなものです。

税制改正は通常、毎年1月~3月ごろの国会で審議され、可決、公布となり、4月1日に施行というのが一般的な流れとなります。
この国会審議に先立って、政府与党が毎年12月中旬あたりに発表するのがこの税制改正大綱です。
つまり、現段階では、上記の通り改正案の段階ですので、正式には3月末ごろまでに決定されることとなります。

2. 平成26年の税制改正大綱の概要

このページをご覧のみなさまは、ご自宅のリフォームや、中古住宅のご購入をお考えの方が多いかと思いますが、今年の税制改正大綱のうち、リフォームや中古住宅に関するものは、以下の通りです。

◆ 中古住宅取得後に耐震改修をした場合の各種特例の適用
◆ 一定の増改築をした中古住宅の登録免許税の軽減措置

以下、各項目について、解説させていただきます。

3. 中古住宅取得後に耐震改修をした場合の各種特例の適用

税制上、住宅の取得に関しては、様々な特例がありますが、中古住宅の場合、新築のものと比べ、すこし要件が厳しくなっており、新築住宅の要件に加えて、次のいずれかに該当しなければなりません。

<各種特例とは?>
◆ 住宅ローン控除
◆ 住宅取得等資金の非課税(平成26年中は610万円まで非課税)
◆ 住宅取得等資金の相続時精算課税の特例
◆ 不動産取得税の課税標準の特例

<中古住宅の要件とは?>
(1) 建築後の年数が次の年数以内であること
  ・耐火建築物(主に木造以外) ⇒ 20年以内
  ・耐火建築物以外(主に木造) ⇒ 25年以内
(2) 住宅取得等資金の非課税(平成26年中は610万円まで非課税)
(3) 住宅取得等資金の相続時精算課税の特例

このうち(2)の要件に着目していただきたいのですが、この耐震基準については、既に満たしているものでなければ適用を受けることができません。
つまり、中古住宅を取得した後に、耐震改修工事を行っても、各種特例の適用が受けられないというのが、現在の状況となっております。

この点が今回の税制改正大綱で、取得後に耐震改修工事をしても、住宅ローン控除の適用を受けることができるようになりました。

ただし、次の要件を満たしていることが必要です。

(1) 取得前に、耐震改修工事の申請をしていること
(2) 住み始める日までに、耐震改修工事が完了していること

つまり、耐震改修工事自体は、中古住宅取得後でもいいのですが、取得前に工事の申請をしておかなければならないため、どちらにしても、事前の対応が大切です。

(注) 不動産取得税の課税標準の特例については、税制改正大綱の文章では、(1)の要件の記載がありませんが、おそらく同様の内容という理解で問題ないものと思われます。

4. 一定の増改築をした中古住宅の登録免許税の軽減措置

ⅰ. 現在の税率
現在、中古住宅(建物)を取得し、その登記をした場合の登録免許税は次のようになっています。

◆ 原則 ⇒ 2.0%
◆ 特例 ⇒ 0.3%
※両方とも、固定資産税評価額に対して、かけられる税率です。

ⅱ. 改正の内容
次のような順序で、中古住宅の売買が行われた場合は、登録免許税の税率が0.1%になります。

売主 ⇒ 宅建業者 ⇒ 一定のリフォーム ⇒ 買主

つまり、個人間で直接売買をせず、一度宅建業者が買い取り、一定のリフォームをした後、エンドユーザーに販売する場合ということです。

また、この一定のリフォームについて、税制改正大綱では明らかにされておらず、詳細な内容は不明ですが、ただ単に壊れている個所を修繕する程度のリフォームではなく、何かしらの質の向上が図られるリフォームに対して適用が受けられるものと考えられます。

ⅲ. 特例について
上記ⅰに、「特例⇒0.3%」という記載がありますが、この特例はどのような場合に受けられるかといいますと、上記「3.中古住宅取得後に耐震改修をした場合の各種特例の適用」の(中古住宅の特例とは?)のところにある要件を満たせば、適用が受けられます。(他にも床面積50㎡以上、取得後1年以内の登記であることという要件があります。)

つまり、この固定資産税の特例についても、その要件は他の各種特例措置と同じなのです。

しかしながら、今回の税制改正大綱では、この固定資産税の特例にないようです。
これが単なる記載漏れなのか、あるいは本当に緩和されないのかは今のところ不明ですが、税制改正大綱はあくまで改正案ですので、今後の実際の法律の成立には注意していく必要がありそうです。

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税理士 高橋 貴輝税理士 高橋 貴輝

税理士 
高橋 貴輝
ネクスト・アイズ株式会社

 高い専門性と、お客様ひとりひとりのニーズに対応できる柔軟性を持った“いい仕事”ができる資産税のプロフェッショナルになるべく、熱い気持ちと高い向上心を持って日々精進してまいりたいと思います。

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