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リフォーム事例から分析
間取りも設備も耐震などの機能面も新築同様に!

スケルトンリフォームの秘訣

スケルトンリフォームは、新築のように自由なプランニングができることや、費用も新築に比べ安価で済むことが多いため検討される方も多い注目のリフォーム手段です。使い勝手の悪い間取りを大幅に変更することも、使い勝手の悪い収納などの不満も一気に解決することがでます!ハウスネットギャラリー リノベーションでは、人気のスケルトンリフォーム事例から知っておきたいポイントや注意点、おおまかな費用などをご紹介します。
スケルトンリフォームでご自宅やご実家、所有されている不動産を新しくしたい方はぜひ参考にご覧ください。

ワンフロアの可能性を広げる開放感のある家

ワンフロアの可能性を広げる開放感のある家(イトーピアホーム株式会社)

CASE1 事務所の空きスペースを居住空間へスケルトンリフォーム

まず、最初にご紹介するのは外壁はそのまま利用し内部空間を上手にスケルトンリフォームした事例。
もともとご両親の所有されていた自社ビル(RC造)の3階に二世帯で同居されていた子世帯が2階の空きスペースを自分達の居住用にリフォームする計画がスタート。
事務所スペースだったため、面白味もない四角い部屋とそこに雑然と並べられていた荷物だけだった空間。その間仕切りを全て撤去し、イチから間取りを検討。さらにハイグレードなキッチンなどを採用し、まるで高級ホテルのような印象の大空間とスタイリッシュな空間へとリフォームした成功例です。

掲載事例:事務所をラグジュアリーなお部屋に改装

掲載事例:事務所をラグジュアリーなお部屋に改装(山商リフォームサービス)

■ポイント

  • 内装材にもこだわりエコカラットを採用
  • 大容量の収納を完備し、部屋にものが散らからないよう計画
    ファミリークロークやシューズクロークを造作
  • 4人家族で朝の支度が混み合わないように、洗面を2つ設置
  • 家事動線もしっかり計画
    キッチンから洗面脱衣所への動線もスムーズに、カウンターを設け家事室として活躍
  • 床・壁・天井 全てに断熱材を設置し、さらにすべて内窓も設置し快適性も向上

スケルトンリフォームの施工事例

スケルトンリフォームだからこそ、全ての壁・床・天井に断熱材を追加することも比較的、簡単に実施できます。

クローク

左:ファミリークローク 右:シューズインクローク 入口は土間続き入れるドアと室内へそのまま入れる2ヶ所を設置

家事スペース

洗面脱衣所は、家事スペースとしてカウンターを設置。キッチンからもすぐ近くなので動線も快適です。

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スケルトンリフォームで解決できる住まいの問題

構造・躯体のみを残して、既存のフローリングやクロス、断熱材等を全て取り外し、ゼロの状態から作ることができるスケルトンリフォーム。
実際にどのような場合、このスケルトンリフォームは効果的なのでしょうか。

  1. 旧耐震基準で建てられた木造住宅の場合
    1981年(昭和56年)6月1日以前に建築確認をうけた建物は耐震改修が必要です。
  2. 家族構成の変化やライフスタイルが大きく変わる場合
    子供の独立や二世帯住宅にする場合などスケルトンリフォームはおすすめです。
  3. 使い勝手の悪い間取りや水まわりなどの全ての設備を交換する場合
  4. 断熱性アップのため、断熱材を追加する場合
  5. 耐震補強を行う場合

先にご紹介したリフォーム事例(事例を見る)のように、もともと事務所として利用していた建物の場合、そもそも居住するという目的で建てられていないため、残念ながら住宅と比較して快適性に劣ります。また、間取りなども住居のような工夫はなく、箱を繋げる感覚のシンプルなものが多いでしょう。さらに、配線や配管なども居住用ではないことから、快適に過ごすためには使い勝手が悪いことは間違いありません。そんな場合は、スケルトンリフォームの選択は大正解。
上記であげたように、スケルトンリフォームであれば一目でわかる間取りも設備も、見えない配管・配線などもすべて一新できるからです。 

CASE2 二世帯を単世帯へスケルトンリフォームし夫婦の趣味の空間へ

次に紹介するのは、築16年の二世帯住宅から子世帯2人の単世帯住宅への変更をスケルトンリフォームで実現した事例。
ご両親との想い出を残しつつ、ご夫婦で暮らしやすいように不必要な部屋など全てを取り除きイチから作り上げました。もともと1・2階に別けられていたキッチンやお風呂等の水回りを2階へ集約することで、暮らしの質も向上します。2階はご夫婦で交流できる空間とし明るさを確保し、居心地いい空間づくりを大切にしました。フロアごとでメリハリある生活が送れるように、スケルトンリフォームで実現した成功事例です。

掲載事例:開放感あふれる趣味を楽しむ家

掲載事例:開放感あふれる趣味を楽しむ家(イトーピアホーム)

■ポイント

  • ライフスタイルの変化に応じて、不要な部屋や動線を改良
    1階・2階に分かれていたいキッチンやお風呂トイレは全て2階にまとめた。
  • 3階建てのフロアごとに用途を分けたプランニング
    3階は奥様の趣味スペースと自由空間として、2階はコミュニケーションを図るLDK空間として、1階はご主人のレコーディングや演奏できるように遮音対策をしっかり施した趣味の書斎。
  • 壁面は調湿・消臭効果のあるデザインタイル、床暖房も各階で採用し快適性をアップ

3階は読書好きな奥様の趣味室。

3階は読書好きな奥様の趣味室。

1階は遮音対策をしっかり施したご主人の音楽部屋

1階は遮音対策をしっかり施したご主人の音楽部屋

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気になるスケルトンリフォームの相場価格とは

これまでにご紹介した2件のリフォーム事例の価格帯は、1,000~3,000万円台となります。
スケルトンリフォームは、一般的な水廻り設備交換のリフォームなどと比べ高額ということは予測できます。ここでは、誰もが気になるスケルトンリフォームの費用についてご紹介しましょう。まずはお金がかかる項目を大きく6つに分けて考えていきます。

  • 解体撤去費用
    構造躯体の状態まで解体する費用と、その廃材の処分費用も含む。
  • 補強・防水工事費用
    構造・躯体や基礎の強度を診断する費用や、構造・躯体や基礎の強度が落ちていた場合の補強工事費用。また、防水層などが老朽化して雨漏りする可能性がある屋根・ベランダなどの防水工事。
  • 設備の価格
    新しいキッチン、お風呂、トイレなどの設備や内装材の費。
  • 設備の工事費用
    設備を取り付けるための費用と、給排水管、電気配線などの工事費用など。
  • 諸費用
    工事に付随する、交通費・車両の駐車場代・高層階への資材の荷揚げ費用などを含む。
    また、建物の強度を調べるホームインスペクションをした場合は、別に調査費用などが必要。
  • 税金関係
    リフォームの総費用などには含まれませんが、必ずかかるお金の1つとして確認しておきましょう。主に以下のようなものに税金がかかるので要注意。
  • 契約書に貼る印紙税
    新しく不動産を取得した場合、不動産取得税・固定資産税・都市計画税・不動産登記情報の変更のために登録免許税 等

スケルトンリフォームの費用相場をご紹介

実際にかかる費用の相場を一戸建てとマンションでそれぞれ見ていきましょう。

平均的な坪単価
■一戸建て 約35坪想定    【約17~57万円
■マンション 約18坪(2LDK) 【約22~89万円

一戸建てマンション
解体撤去費用約50~100万円約20~100万円
補強工事費用約20~350万円約10~40万円
設備の価格約330~900万円約220~800万円
設備の工事費用約150~450万円約100~500万円
諸費用約75~200万円約50~160万円
合計約600~2,000万円約400~1,600万円

人気の中古物件を購入してスケルトンリフォームする場合の費用相場

実際にかかる費用の相場を一戸建てとマンションでそれぞれ見ていきましょう。

■一戸建て 【約1,400~5,000万円
一戸建て購入費 約800~3,000万円+スケルトンリフォーム費用 約600~2,000万円
■マンション【約1,100~4,000万円
マンション購入費 約700~2,400万円+スケルトンリフォーム費用 約400~1,600万円

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スケルトンリフォームの事例はこちらから

スケルトンリフォームのメリット・デメリット

ここでは、スケルトンリフォームのメリット・デメリットを簡単にご紹介していきます。

スケルトンリフォームでのメリット

スケルトンリフォームのメリットは大きく分けて2つ。自由度の高いプランニングが可能なこと。もう1つは見えない構造部分の点検と補修が可能なため安心できること。

・新築と同じぐらい自由度の高いプランニング
土地と構造躯体が既にある状態の建物を躯体以外取り除いて新しく作ることができるため、間取りから何から全く新しくすることも可能です。まさに新築時のプランニングと一緒です。特に人気の理由は以下のようなことがあげられます。

  1. ほとんどの間取り全てを変更可能(構造を支える壁や柱など移動できない場合がある)
  2. 水まわりも使いやすく変更可能
    一戸建てはスケルトンにすることで、配管なども新しく設置できるため自由に水廻りを移動することができます。
  3. バリアフリーに対応できる
    床の張り直しができるので、段差のないフラットな床を実現できます。

・スケルトンリフォームだからこそ見える構造などの補修が可能
大掛かりなスケルトンリフォームだからこそ、普段は決して見ることのできない構造部分などを確認し、傷んだ箇所など補修ができるため安心です。
主に、どのような工事が可能か簡単にまとめました。

  1. コンセントの増設や位置・高さの変更をはじめ、全室にLAN配線が可能
    よく「この場所にコンセントがあれば」と思う方も多いのではないでしょうか。スケルトンリフォームでは、そんな配線やコンセントの増設なども行えます。生活する上で必要なインターネット接続などに欠かせないLAN配線も各部屋に設置することが可能。
  2. 老朽化した配線・配管を取り替えることができる
    築年数の経過した建物の場合、配線・配管が傷んでいることが多々あります。スケルトンリフォームは天井裏や床下に隠れて通常であれば見えない配線や配管などの老朽化も直ぐに見つかります。古い配線や配管などを新しく取り替えることができるため安心できます。
  3. 結露・カビ予防が効果的にできる
    スケルトンだからこそ見えるのが、結露やカビの発生しやすい箇所。箇所が特定できるので効果的に予防できます。
  4. 断熱性の向上
    床や壁も作り直すため、床・壁・天井などに新しく断熱材を敷き詰めることができて室内の快適さを改善できます。
  5. 耐震性の向上(戸建の場合)
  6. 遮音性の向上
    天井、床・壁に遮音性の高い建材を使用することも可能。

スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームでは、全てが想い通りになる訳ではありません。
ケースバイケースではありますが、スケルトンリフォームは新築に近い工事を行うことからも工事内容によっては、新築より割高になる場合もあることは頭に入れておきましょう。

  1. ローンの金利が割高になる場合がある
    リフォームローンの金利は住宅ローンの金利よりも割高です。新築とよりは少額でも、リフォームの中では高額なスケルトンリフォームは、ローンを利用する方も多いでしょう。
  2. 工事期間が長い
    平均でも1~3ヶ月程度は、居住することができないと考えておきましょう。その間の仮住まいと引っ越し(2回)の費用もコスト高の要因の1つとなります。
  3. 戸建の場合、費用がかかり過ぎることもあるので注意
    特に古い戸建住宅では基礎に問題があり、基礎を解体して打設しなおす工事など、工事規模が大きくなるケースも多く、建替えよりも高額になることも多々あります。スケルトンリフォームをご計画の際は、「建て替え」とも比較してより適した手段を選ぶことも必要です。
  4. マンションの場合、管理規約の制限によって自由度が低くなることもある

掲載事例:築50年の住宅再生リフォーム

掲載事例:築50年の住宅再生リフォーム(大栄工業株式会社)

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スケルトンリフォームの計画で気をつけるべきポイント

スケルトンリフォームは、通常のリフォームより緻密な計画が重要となります。
工事がスタートしてからも全てお任せするのではなく、打ち合わせと詳細な確認を重ねることが必要です。スケルトンリフォームでは、雨漏りや土台や柱の腐朽、シロアリ食害など解体してから明らかになる問題が数多くあるため、その都度、工事内容の変更が必要となります。工事内容の変更・追加によって通常のリフォームと比べ工期も長くなることも予測できます。そのため工期が伸びてしまうことも想定し、少なくとも半年前から計画をスタートさせることが望ましいでしょう。
ここでは、そんなスケルトンリフォームの注意点を簡単にご紹介します。

【戸建ての場合】

耐震診断を受けましょう
築年が古い戸建ての場合は、現在の耐震基準を満たしていないことも考えられるため、しっかりとした専門家による耐震診断を受けることをおすすめします。
基礎からしっかりやり直すことで、家は丈夫に長持ちさせることができます。

戸建で2×4工法やプレハブ工法の場合は自由度が下がる
こちらの工法では、壁が家の構造を支える作りとなっていて、間取り変更に伴う壁の位置を変更できないことから、思った通りの間取りが実現できない可能性もあります。

【マンションの場合】

壁式構造の場合、完全にスケルトン状態にできない場合もある
戸建てと同様で、マンションの構造を支える耐力壁がある「壁式構造」では、撤去できない壁があるため自由度が下がります。

必ず管理規約を事前にチェックする
管理規約でリフォームを制限しているマンションもあります。
また、給排水管やガス管を通す「パイプシャフト」などは移動できないこと、窓や玄関ドアの交換ができないなど、制約もあるので要注意。

【戸建て・マンションの双方で注意すべきこと】

計画前に、防火地域かどうか把握すること
防火地域・準防火地域の場合、防火性基準を満たしたドアやサッシ等が必要。また設備の価格が通常より割高になる場合もあるため、事前に確認しましょう。

近隣の方への配慮は絶対に忘れずに!
スケルトンリフォームは工事の規模が大きく期間も長くなります。直接的な迷惑をかけないよう、「工事中の騒音対策」をはじめ「工事中の衛生・臭気・火気・防犯対策」「工事中の安全確保」さらに「工事の時間帯・曜日」まで、近隣の方々への配慮が非常に大切です。

スケルトンリフォームの成功の秘訣は【リフォーム会社選び】

今までスケルトンリフォームの事例を交えて、費用感や基礎知識をお伝えしてきました。最後にスケルトンリフォームを実行する上で、成功させるためのポイントをまとめます。

スケルトンリフォームを成功させるために重要なのは、「リフォーム会社選び」によるといっても過言ではありません。では、失敗しないためのリフォーム会社の選び方について、簡単にまとめていきます。

ポイント1 費用・工期が分かりやすいこと

人気の定額型などの商品を出しているリフォーム会社もあります。面積辺りいくらかかるのか、費用が分かりやすい商品なので、予算が立てやすく必要な工事のみに絞ることもできます。工事内容が多いスケルトンリフォームでは、このような費用の分かりやすさは重要となります。
もちろん定額型の商品のない会社であっても、見積書を詳細に提出する会社であれば、問題ないでしょう。ただし工事を開始してから追加で行われる可能性がある補強・修繕工事など工事費アップにつながる不安な点は事前に確認して、ある程度の予備費は予測しておくことが望ましいです。

ポイント2 スケルトンリフォームの実績は必須

リフォーム工事の実績は非常に重要です。今までにスケルトンリフォームをしたことのない会社に依頼するのはNG。必ず希望している工事内容についてお話しをする前に、スケルトンリフォームの実績を確認しておきましょう。実績を確認する際にもう1つポイントがあります。それは希望しているリフォーム工事内容のおおよその価格帯を教えてもらうと参考になります。

ポイント3 エリアを限定して施工をしているリフォーム会社

エリアを限定して施工しているということは、しっかりフォローができる会社ということです。また、その地域性や周辺環境に適したリフォームを熟知している傾向にあるため、地域の災害発生率、気候などを考慮して施工してくれる会社も数多くあります。
リフォーム工事品質はもちろん大切ですが、家は時間が経つといくらマメに手入れをしていても経年劣化で傷んでいくもの。その時にしっかり対応してくれる会社を選ぶためにも、直ぐに駆けつけてくれる地域のことも熟知した会社を選ばれることをおすすめします。

何より大切なのは、1社のリフォーム会社ではなく、3社程を比較することです。
スケルトンリフォームのような大型のリフォームというのは、何回も経験するものではありませんし、そもそも適正価格帯なのかどうか、その会社の経験値を判断するためにも1社では判断する材料が足りないことはお分かりいただけるかと思います。
恐らく、複数社を比較することで1社だけでは見えてこないことに気付けるでしょう。

ご自身で納得してスケルトンリフォームを進めるためには、「比較・検討」することは欠かせません。

自分で会社を探すのは面倒そう。複数の会社と面談するのに何回も同じことを話すのが面倒。忙しくて時間がない。など、効率よく会社を見つける方法をお探しの方へ

専門家が厳選したスケルトンリフォームの経験豊富なリフォーム会社をご紹介します!

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築年数別!リノベーション特集

ここでは、各築年数でリノベーションする際のポイントや注意点をご紹介します。お住まいの築年数で戸建・マンションを選ぶとそれぞれのポイントがご覧いただけます。あなたにぴったりの会社を見つけるきっかけにぜひご覧ください。