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成功するリフォーム・リノベーションの秘訣(4)

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建て替えかリフォームか

現在の住まいの状況、不満や不安をもとに家族で検討を重ね、リフォームで計画を進めると決めたとき、リフォームの規模は、一般的には全面リフォーム・リノベーション、あるいは大規模なリフォームになります。

その場合、まず何から検討を始めたらいいのでしょうか?

全面リフォーム・リノベーション、あるいは大規模なリフォームを計画するとき、小規模なリフォームと違い、事前にしっかり検討すべきことがあります。全面リフォーム・リノベーション、あるいは大規模なリフォームの場合、新築への建て替えと同じように、ライフプランの整理と資金計画からしっかり検討を重ねる必要があるのです。

次の2点が、全面リフォーム・リノベーション、あるいは大規模なリフォームを成功させるコツです。
(1)ライフプランを整理する
(2)リフォームの目的を明確にする

成功するリフォーム・リノベーションの秘訣

これからのライフプラン(生涯設計) を整理する

建て替えを選んでも、リフォーム・リノベーションを選んでも、計画を具体的に進めていくにあたり、まず必要なことは、ご自身のライフプランを整理して、明確にしておくことです。

これから、リフォーム・リノベーションを計画する住まいが終の棲家になるのか。年齢的な条件を考えたとき、終の棲家として長くても20年程度の住処になるのか、30年以上にわたって住み続けることができそうか。将来のライフプランに不安があり、10年~20年程度で売却する可能性があるのか、もしくはリフォームして賃貸に出すのか。現在の住まいをきちんと相続してくれる人がいるのかなど。
これらの考え方や状況によっても、リフォームの計画・規模は大きく変わります。

ライフプランの整理にあたり、計画を思い立った段階で、現在の住まいを建て替えた場合、リフォームした場合、もしくは売却して他の不動産を購入、いわゆる住み替えといった場合に、これから新居で迎える生活で、いつ、どのくらいのお金がかかり、あわせて新しい住まいには何年くらい住むのか、といった、あらゆるシミュレーションを行ない、将来のキャッシュフローを想定しておくことが大切です。

特に、高齢者になれば、主な収入は年金だけとなります。

たとえ、建て替えるにせよ、リフォームするにせよ、5年周期で発生する住まいの維持メンテナンス費用を将来の支出計画に組み込んだうえで、収入とのバランスも検討しなければいけません。つまり、建て替えにせよ、全面リフォーム・リノベーションにせよ、老後の生活資金が不足することがないようにしておくことが必要です。

また、一戸建の場合、介護状態になってしまうといった万が一の状況に備え、階段の上り下りをせずワンフロアで生活できるような間取りの工夫をはじめ、将来のバリアフリーに備えた対策といったプランのチェックも重要となります。

リフォームの目的をはっきりさせる

すべてが新しくなる新築建て替え工事と比較して、リフォーム・リノベーションの場合、何のためにリフォーム・リノベーションを行なうのかという目的をはっきりさせることが大切です。

そのためには、現在お住まいの建物状況を、できるかぎり正確に把握することが必要です。

昭和56年(1981年)6月1日に建築基準法が改正され、昭和56年(1981年)6月1日以前に建築確認申請を提出したものは【旧耐震基準】の建物、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を提出したものを【新耐震基準】の建物と言って、建物の構造基準が大きく異なっています。

一応の目安として、新耐震基準のものであれば、構造補強工事にかかるリスクとコストが小さくなり、旧耐震基準のものだと、構造補強工事リスクとコストが大きくなります。

もちろん、耐震基準では判断できず、現在のお住まいの基礎のクラックはどの程度か、床下と屋根裏はどんな状況になっているか、外壁のシミ、外部建具、内部建具の閉まり方の状況などを直接確認。必要に応じて機械を使った精密耐震診断なども実施したうえで、総合的に判断する必要があります。

その結果を踏まえて、構造補強工事が必要なのか、住宅性能を維持させるためのメンテナンスリフォームに留めるのか、間取りや最新の住宅設備をはじめ、現在では当たり前のリフォームメニューとなっている省エネ性能を高める大規模リフォームを決断するのか。あわせてお客様のライフプランと資金計画を照らし合せながら、必要な資金とリフォーム・リノベーションにかけられる資金をそれぞれ検討して計画的に行なうことが大切なのです。

特に戸建ての場合、屋根塗装工事や外壁塗装工事など、外回りに足場を組まなければいけない工事は、工事時期を決めて一度に済ませたほうが、効率的かつ長期的にみて低コストなリフォーム工事ができます<目的の種類

1.メンテナンスリフォーム
5年~10年周期=外壁塗装、鉄部の塗装、ベランダ防水工事など

2.原状回復リフォーム
10年~15年周期=クロス・フローリング・カーペットの貼り替えなど

3.機能回復リフォーム
10年~20年周期=給湯器の交換、換気扇・エアコンなど空調・換気装置の取替え

4.リニューアルリフォーム
10年~20年周期=屋根の葺き替え、キッチン・トイレ・システムバスなどの水廻りリフォーム

5.構造・補強リフォーム
昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を提出したものは特に注意が必要です。
現在の耐震基準は満たしておりません。また、現在では当たり前になり、条件を満たせば補助金なども受けられる、省エネ性能を高める【長期優良住宅化リフォーム】も、このカテゴリーに含まれます。

6.ライフプラン変更リフォーム
必要に応じて=間取りの変更、バリアフリー工事など

住生活コンサルタント 小野 信一住生活コンサルタント 小野 信一

住生活コンサルタント 
小野 信一
ネクスト・アイズ株式会社

『こんな私に少しでも好感をもっていただけたら、あなたのお役に立てるかもしれません。メールやお問い合わせ、是非お待ちしております。』
一般消費者への家づくり情報を発信する「ハウスネットギャラリー」を運営する一方、「欠陥住宅を造らない会」、「ちっちゃな工務店クラブ」事務局も兼務。一般消費者への住まいの相談業務は2500人以上を数えます。
その豊かな実例をもとに“家づくり必勝法”(NHK出版)を発刊。
経済産業省 住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員。 日本FP協会会員。

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