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中古住宅(マンション・一戸建て)を購入する時の留意点(2)

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ポイント3 実例から問題点を検証してみる

<参考例>
30代夫婦、70²、3LDKのマンション購入を都内で検討(自己資金500万円)
市場価格 新築マンション購入:5000万円
中古マンション購入(築20年):3500万円
(物件価格2500万円+リフォーム1000万円)

金融機関 借入額 金利 期間 返済額
住宅ローン 都市銀行フラット35S 2500万円 1.16% 35年 72,450円
リフォームローン 都市銀行系 500万円 6% 10年 55,510円
計   127,960円

前提条件

※10月1日現在の金利を適用しています。
※フラット35Sは、当初10年間1%の金利優遇を適用しています。
※リフォームローンは無担保、無保証人が前提です

問題点

● ローンを2種類組まなければならない(住宅ローン、リフォームローン)
● リフォームローンの限度額は500万円(無担保・無保証人)で、不足分は自己資金500万円を投入しなければならない
● リフォームローンの金利が高く、かつ期間が短いため月々の返済額が高くなる
● 同様に127,960円の返済額であれば、新築では4400万円以上借入ができ、自己資金500万円と合わせれば4900万円で、新築マンションも購入できる

ポイント4 中古戸建て住宅を購入し、リフォームローンを組む場合は余計に複雑

中古マンションの購入と比較し、中古戸建てを購入し、リフォームローンを利用する場合は、もっと問題が複雑化します。
確認申請認可や検査済み証の有無、建物の状況、リフォームをする施工会社の信用が加味され、リフォームローン自体が組みにくいの現状です。以下、問題点を列挙すると、

・S56.6.1以前の旧耐震基準の構造のものは原則不可
・新耐震基準のものに構造補強すると、他のリフォームも入れて500万円という上限がきつい。(1000万円以上かかる場合の方が多い。)
・建築確認申請のみならず、検査済証の取得が前提(無い住宅が多い)
・増築・改築で違法建築のものは不可(これも多い)
・施工会社の審査が厳しい(決算状況がよくない零細な施工会社は不可)

中古物件とリノベーションのローンについて

住生活コンサルタント 小野 信一住生活コンサルタント 小野 信一

住生活コンサルタント 
小野 信一
ネクスト・アイズ株式会社

『こんな私に少しでも好感をもっていただけたら、あなたのお役に立てるかもしれません。メールやお問い合わせ、是非お待ちしております。』
一般消費者への家づくり情報を発信する「ハウスネットギャラリー」を運営する一方、「欠陥住宅を造らない会」、「ちっちゃな工務店クラブ」事務局も兼務。一般消費者への住まいの相談業務は2500人以上を数えます。
その豊かな実例をもとに“家づくり必勝法”(NHK出版)を発刊。
経済産業省 住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員。 日本FP協会会員。

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