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【中古住宅を買ってリノベーション】注意すべき不動産物件について

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前回は中古物件を探す際のポイントをご紹介しました。
今回は、不動産を探す際に注意すべき物件について、簡単にまとめていきます。

注意すべき条件がある物件については、検討から外すようにすると効率的に探すことができるでしょう。

購入前に注意すべき物件とは

<注意:住宅ローンを組めない場合のある物件>

■素敵な土地に素敵な価格の【再建築不可】物件

ネットで探したり、不動産屋さんで気に入った場所にお手頃な価格の物件があったとします。立地条件が良く、築年数は経過しているけどきれいな外観なのに安い。でもそのような物件は注意が必要。
ほとんどの場合は、【再建築不可】である物件が多いのです。

おおまかにいって再建築不可の物件価値(評価)は、幅員4m以上の一般道路に面する同じ程度の敷地面積の土地の時価評価の半値以下になります。したがって、再建築不可の物件は土地の価値が低いことから、普通の住宅ローンを組むことはできません。
土地と建物を現金で購入するのであれば、住宅ローンの心配はいりませんが、魅力的な価格だったとしても、住宅ローンを組めずに購入をあきらめるという話もよく聞きます。

 【再建築不可】とは
 建物を取り壊して建て替えが出来ない土地や建物のことです。
 なぜ再建築ができない土地や建物かというと、その土地が建築基準法
 第42条に抵触しているからなのです。

 建築基準法の道路とは、原則幅員が4m以上の道路の事ですが、特定
 行政庁が指定した4m未満の道路もこれに含まれます。再建築不可物件
 は、この42条に定められている道路に接していないのが原因と言われています。
 また、道路が4m以上または特定行政庁が指定した道路に接していた
 としても、当該地(建物が建っているまたは建てようとしている土地)
 の間口が建築基準法上の道路に2m以上接していないと原則建て替えが
 できません。これを接道義務といいます。

<注意:住宅ローンを組めない、住宅ローン控除も受けられない物件>

■土地や建物が小さすぎる物件

戸建住宅では、40平方メートル未満の土地の物件は、住宅ローンを組むことができません。全期間金利固定の住宅ローン【フラット35】を使う場合、戸建住宅では70平方メートル以上の床面積がないと借り入れることができません。(マンションの場合は30m2以上の床面積になります)
その理由は、狭すぎる土地は価値が低く、一般的な銀行の住宅ローン審査は通らないのです。また、住宅ローン減税は住宅の床面積が50平方メートル以上ないと控除対象にならないので、あわせて注意が必要です。

<注意:住宅ローンの選択肢が狭まる物件>

■借地権付の土地

良い立地に素敵な価格の物件で、上記の条件をクリアしていたとしても【借地権付】という場合があります。
この【借地権付】は、利用できない住宅ローンもあり、金利条件の優劣だけでは選ぶことができない、など、住宅ローンの選択肢か狭まります。

 【借地権】とは
 「建物の所有を目的とし、その建物を建てるために土地を借りる権利」。
 つまり、「自己所有の建物を建てるため、他人の土地を借りる権利」の事です。
 この借地権付きの物件では、土地に賃料を払いながら戸建を建てさせて
 もらっているイメージになります。

 土地の所有にはならないので、相場より安いことが多く、借地の月額
 と住宅ローン支払トータル金額でお買い得な場合もあるようです。

上記であげたように、物件によっては住宅ローンが組めないなどの条件があるため、注意が必要です。

住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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