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オーナー必見!リノベーションの減価償却ってどうなるの?

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不動産投資を行っている場合、やがてはリノベーションを行う必要が出てきます。でも、その減価償却はどのようになるのでしょうか?そもそも、リノベーションの費用はその適用対象となっているのでしょうか?減価償却のルールの確認をしながら、建物の工法ごとの事例を解説していきます。

リノベーションの費用と減価償却について

減価償却・減価償却期間とは?

まず、減価償却とは、時間の経過とともに価値が減っていく資産の取得にかかった金額を費用として計上することです。その資産の法定耐用年数の全期間にわたって按分して計上されます。
不動産においては建物だけに適用され、所得税の算出時に必要経費として収入金額から引かれます。
法定耐用年数は建物の工法によって、RCは47年、木造は22年、軽量鉄骨は27年、重量鉄骨は34年とそれぞれ定められています。

 減価償却は建物のリノベーション費用にも適用され、経費とすることで所得税の一部が免除されます。リノベーションにかかる費用は、「固定資産の価値を高める支出」として複数年にわたって経費とする資本的支出となることが一般的です。ただし、「原状回復のための支出」として完成年に一括で経費とする修繕費となる可能性もあります。資本的支出の場合は、元の建物と同じ工法で新築した場合の償却期間が適用されることを留意する必要があります。

RCと木造

それでは、建物の工法別事例に基づいて解説します。
リノベーションにかかった費用を100万円とします。これを修繕費とするには費用が20万円以下であるという条件があるので今回は資本的支出となります。償却方法は定額法を使います。定額法では、取得価額に償却率をかけて算出し、毎年同じ金額となります。
 まず、RCの場合の償却期間は47年です。
 耐用期間が47年の場合の償却率は0.022です。
 したがって、100万円×0.022=年間22,000円となります。

同様に木造についても考えていきましょう。
 こちらの償却期間は22年です。
 耐用期間が22年の場合の償却率は0.046です。
 したがって、100万円×0.046=年間46,000円となります。

木造とRCでは、毎年の減価償却費について、木造はRCの2倍強となることが分かります。

軽量鉄骨と重量鉄骨

続いて、軽量鉄骨と重量鉄骨の場合について考えてみましょう。こちらも同じ条件とします。
 まず、軽量鉄骨の場合の償却期間は27年です。
 耐用期間が27年の場合の償却率は0.038です。
 したがって、100万円×0.038=年間38,000円となります。

最後に重量鉄骨について考えていきましょう。
 こちらの償却期間は34年です。
 耐用期間が34年の場合の償却率は0.030です。
 したがって、100万円×0.030=年間30,000円となります。

軽量鉄骨と重量鉄骨では、軽量鉄骨の方がやや多くなりますがその差は大きくないことが分かります。

年間の減価償却費は少ない方がその年に支払う所得税の金額が少なくて済みます。リノベーション費用の減価償却を考える際には、まず建物の工法を確認し、なるべく毎年の節税効果を高められるようにすることが大切です。

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