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築30年超の戸建住宅をリフォームするメリット・デメリット

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築30年を超える戸建住宅に住む場合、リフォームするべきか、建て替えるべきかと悩む方も多くいらっしゃいます。

築30年を超える戸建住宅は、ずっと住み続けている場合はもちろんですが、たとえば実家を相続したり、築30年を超える古家つきで不動産を購入したりする場合もあります。ただ、大震災リスクが高まっている可能性や昨今の住宅省エネ機運の高まりもあるなか、手を加えずにそのまま住むには安全性や居住性に不安を感じる方々が大半かと思います。
実家を相続した、築年数が古い住宅を購入した、などで築30年を超える住宅を手に入れた場合、ほとんどは大規模なリフォームを行なってからご入居になる方が多いようです。

今回は、リフォームする際のメリット・デメリットをまとめていきます。

築30年代の戸建はリフォームか建て替えか・・・?

築30年超の住宅をリフォームするメリット

築30年超の家をリフォームして住む場合、新築と比較して総費用が抑えられる可能性がある以外にも、さまざまなメリットがあります。

 ■今まで住み慣れた住まいの思い出を残せる
 家族の歴史を感じられる住み慣れた住まいの想い出を残すことは、
 リフォームならではできること。
 また、1981年に施行された新耐震基準が適用される前に建てられた住宅は
 残念ながら現在求められている耐震性能を満たしておりません。
 リフォームのときに制震装置などを組み込むことで、新築並みの耐震性を
 確保することも可能です。

 ■ 風情のある雰囲気を保てる
 たとえば、100年近く経った古民家でもリフォームはできます。
 風情のある建物でも、外観はそのままにしながら内部をスケルトン(骨組み)
 状態にして、内装や住宅設備を最新のものに取り替えることもできます。
 もちろん内装については、昔ながらの雰囲気を留めながら使える部分だけ
 そのまま残すという方法もあります。

 ■ 建て替えが難しい立地でもリフォームは可能
 築30年以上経過して住みにくくなったものの、建築基準法をはじめとする
 法的な問題や道路付け(敷地のどの方角に道路が接しているか)の問題など
 から建て替えが難しい立地や物件もあります。
 リフォームなら、建て替えることではありませんので、新築に準じた快適
 な住まいになります。

築30年超の住宅をリフォームするデメリット

 ■ 改修費用がかさんでしまう可能性
 建物の土台や柱・梁など構造に関わる部分が傷んでいるとリノベーション
 が無駄になってしまう可能性もあります。
 大規模な工事を行うと、それだけ費用がかさんでしまうため、建て替えの
 ほうが安上がりという可能性もありえます。

 ■ 構造が大丈夫でも、住宅設備や内外装などの改修工事が必要になる
 中古住宅では、旧式の住宅設備が設置されている場合が多いことから、
 たとえ住宅ローンの審査が通ったとしても、住宅設備(キッチン・バス・
 トイレ・洗面台・給湯器・照明など)をはじめ、内装(室内床・壁・天井)
 ・外装(屋根・外壁・窓・玄関など)をリフォームすることも含めた資金
 計画を検討する必要があります。

 ■ 住宅ローン審査が厳しい
 中古住宅を購入してリフォームする場合、新築住宅よりも住宅ローン審査が厳しくなります。
 木造住宅では、築15年で80%、20年で90%が、審査時点の時価
  (再建築費用)から差し引いたものが「価値」として計算されるのが一般的です。
 この建物価値が引くければ低いほど、審査が厳密になります。
 あわせて、土地の担保評価が厳しいと、よりローン審査が厳しくなります。

 したがって、中古住宅の購入にあたっては、新築以上に柔軟な資金計画が
 必要となってきます。
 厳しい審査ゆえに、希望する額の満額を借り入れできない可能性を捨て
 きれないことから、自己資金を積み増しておくなど、準備を念入りに行う
 必要がありそうです。

築30年の戸建住宅は、メリット・デメリットを把握しましょう

築30年を超える戸建住宅は、新築と比較して総費用が抑えられる可能性をはじめ想い出や風情を残せるメリットがある反面、経年劣化に伴う改修や住宅ローンの審査にかかる懸念といったデメリットがあります。

次は、築30年を超える住宅をリフォームすべきか、建て替えるべきか。その判断基準、ならびにリフォームする場合のポイントについて解説します。

住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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